MUTUO FONDIARIO SOVRAFINANZIATO È NULLO. A DIRLO LA CASSAZIONE IL 14 GIUGNO
La Corte di Cassazione, con la pronuncia del 14/06/2021 (Numero registro generale 22843/2017 – Numero sezionale 2867/2021 – Numero di raccolta generale 16776/2021) seguendo l’orientamento di altre decisioni precedenti e conformi (Cass. 17352 del 2017, Cass. 19016/2017, 13286/2018, 24138/2018, 17439/2019, 31057/2019, 1193/2020), ha affermato il principio per cui, “avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo di credito edilizio (in virtù di analoga delimitazione di finanziabilità dell’operazione per la sola metà rispetto al valore cauzionale dell’immobile, Cass. 9219/1995), ha parimenti qualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite”.
L’art. 38, primo comma, TUB in particolare dispone che: “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”. Il secondo comma della medesima disposizione, aggiungendo un limite quantitativo alla finanziabilità, afferma che l’ammontare massimo di tali finanziamenti è determinato dalla Banca d’Italia, in conformità alle delibere del CICR “in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi”. In applicazione di quanto previsto dal secondo comma dell’art. 38 citato, è intervenuto il CICR con delibera del 22 aprile 1995 che, all’art. 1, prevede: “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. (…) Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia”.
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