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FINANZIAMENTI

La stipula di un mutuo è un momento importante e delicato nella vita di una persona o di un’azienda, molte sono le decisioni da prendere, dalla scelta della banca alla scelta del tipo di mutuo. É perciò fondamentale conoscere i propri diritti e avere informazioni trasparenti prima di scegliere.

Il mutuoè il contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell’altra, detta mutuatario, definita su un arco temporale determinato, a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato dagli interessi.

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il Notaio, se incaricato, può esercitaresu di essi un controllovolto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

Così schematizzata sembra tutto molto semplice…in realtà non lo è. Un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).

Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi che di regole moderne.

PRESTITI VITALIZI IPOTECARI

Il Prestito vitalizio ipotecarioè una sorta di finanziamento che consente a chi ha compiuto 60 anni ed ha un immobile di proprietà di ottenere una certa liquidità, garantendola con un’ipoteca posta sull’immobile, senza necessariamente ricorrere alla vendita della propria casa o all’istituto della nuda proprietà.

La legge che ha introdotto questa nuova forma di prestito, è infatti in vigore dal 6 maggio 2017, ed è diventata operativa solo a fine dicembre.

Attraverso il prestito vitalizio ipotecario legge 44/2015, il beneficiario può ottenere una consistente somma di denaro, senza dover vendere la propria casa o altri beni di famiglia. Infatti, la proprietà dell’immobile rimane al beneficiario e al suo decesso, gli eredi possono decidere di riscattare il bene o di farlo vendere dalla banca, la quale coprirà con il ricavato il debito e lasciando l’eccedenza agli eredi.

Il prestito vitalizio deve essere rimborsato in un’unica soluzione dagli eredi e/o aventi causa, normalmente entro i 12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti. Gli eredi hanno due possibilità: se vogliono conservare l’abitazione, possono rimborsare con la liquidità a loro disposizione, oppure l’abitazione potrà essere venduta. Venduta la casa o il bene, la banca trattiene per sé la parte per estinguere il debito, mentre l’eventuale eccedenza andrà redistribuita agli eredi.

SURROGHE

La surrogaè una tipologia di contratto che prevede il trasferimento di un mutuo ipotecario dall’originario istituto bancario ad uno nuovo individuato dal mutuatario. Vi è quindi una sostituzione del mutuoprecedente con il subentro di un nuovo istituto di credito con cui il mutuatario (debitore) può concordare condizioni a lui più favorevoli, senza oneri, costi aggiuntivi e soprattutto senza necessità del consenso della banca originaria.

Con la surroga si “sostituisce” il mutuo senzadover effettuare la cancellazione della vecchia ipotecae senzaconseguente nuova iscrizione ipotecaria.

La surroga è un mutuo di scopoe viene concesso solo per un importo esattamente uguale al capitale residuodel vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula), mentre le condizioni durata e tasso, possono radicalmente cambiare. La surroga può sostituire sia un mutuo destinato all’acquisto della prima casa, sia un mutuo destinato all’acquisto della seconda casa. Non è escluso che si possa chiedere la surrogazione di un mutuo di liquidità.

Quali sono i diversi tipi di surroga

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.

La surroga bilaterale

La surroga bilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della nuova Banca (“Banca surrogante”),
  • del soggetto debitore (Mutuatario),
  • un separato e successivo atto unilaterale di quietanza.

La surroga bilaterale (di più facile e veloce realizzazione) si divide quindi in due fasi:

  • stipulazione del contratto di mutuo per surrogazione: è il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo istituto di Credito,
  • stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza: è la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. È un atto autenticato dal Notaioche non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria.

La surroga trilaterale

La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della Banca originaria (“Banca surrogata”),
  • della nuova Banca (“Banca surrogante”),
  • del soggetto debitore (Mutuatario).

La surroga trilateraleviene stipulata con un unico atto notarile contenente:

  • il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito,
  • la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo, rilasciata dalla banca uscente,
  • l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.

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